21.11.24

Autor:  Administraator

Sobiva kinnisvara otsimisel lähtutakse eelkõige ruutmeetri hinnast, kuid sellest tuleb kaugemale vaadata ja endale selgeks teha, mis selles sisaldub, kirjutab Center Kinnisvara kinnisvaraekspert Andres Kraas.

Sobiva kinnisvara otsimisel lähtutakse esmavaliku tegemisel eelkõige ruutmeetri hinnast. Kui see on piisavalt madal, siis uuritakse pakkumist edasi, kui aga liiga kõrge, jäetakse asi sinnapaika ja võetakse ette järgmine objekt, detailidesse täpsemalt süvenemata. Taoline valikuprintsiip on üldlevinud, eriti linnakorterite ja eramute puhul. Enamasti ongi eluaseme müügihind korrelatsioonis kinnisasja ruutmeetri hinnaga, kuid mitte ainult. See on vaid üks parameeter, mis kujuneb välja üheskoos muude oluliste teguritega. Mida aeg edasi, seda rohkem saavad ruutmeetri hinna kujundamisel määravaks kinnisvara asukoht, planeering, halduskulud, ehituskvaliteet, lisamugavused, hoone vanus, arhitektooniline väärtus, vaade aknast, ümbritsev linnaruum koos taristuga, naabrid jms. Klassikalises kinnisvaraäris nimetatakse seda normaalsuseks ning tõmbekeskustes nagu Tallinn, Tartu ja Pärnu, kuhu kõige enam uusarendusi rajatakse, on see üldlevinud. Paraku ei laiene selline normaalsus veel üle terve Eesti ja paljudes kohtades määrab objekti väärtuse eelkõige selle geograafiline asend. Lääneriikides, kus proletariaadi diktatuuri ja natsionaliseerimise kogemused puuduvad, on sellised klassikalised tegurid mõjutanud kinnisvara väärtust ja selle ruutmeetri hinda juba aastasadu.

Eestis on peale kasvanud uus põlvkond, kellele nõukaaegne defitsiidihirm ja varakapitalistlikud džungliseadused on tundmatud. Tänane klient on muutunud tunduvalt ratsionaalsemaks ja vajaduspõhisemaks. Reeglina lihtsalt niisama, ilma otsese vajaduseta, enam mittevajalikke ruutmeetreid kokku ei kraabita, sest kõik see maksab ja kajastub mitte ainult korteri müügihinnas, vaid ka kommunaalmaksetes. Üha enam pööratakse tähelepanu elukvaliteedile ehk teisiti sõnu on amortiseerunud kinnisvara väärtus drastiliselt langenud. Seda on küll võimalik müüa, kuid ainult mööndustega ja suhteliselt madala hinnaga. Tihti ei aita ka korteris tehtud euroremont, kui ülejäänud osa hoonest on remontimata: välisseinad soojustamata, katus ja kommunikatsioonid vahetamata jne. Sellisel puhul lisanduvad ka kapitaalremondi kulud, kõrgemad kommunaaltasud, amortisatsiooni- ja reservfondi igakuised maksed jm. Nii võib madalama ruutmeetrihinnaga soetatud korter osutuda lõppkokkuvõttes palju kallimaks, kui veidi kõrgema hinnaga pakutav korralik kinnisasi. Sestap näitabki viimaste aastate kinnisvaratehingute statistika tõmbekeskustes uusarenduste mahu puhul kindlat kasvutendentsi, järelturu osas aga jätkuvat langust.

Hruštšovkade ja okupatsiooniaegsete paneelmajade puhul polegi erilistest mugavustest mõtet rääkida. Tegemist on ilmetu masstoodanguga, milles korralikule remondile vaatamata, kostavad seinad ikkagi läbi, korterite planeering jätab soovida, koridorid ja keldriboksid on kitsad, puuduvad personaalsed parkimiskohad ning enamasti ka liftid. Lisaks asub suurem osa selliseid eluasemeid ülerahvastatud äärelinna magalates. Kesklinna piirkonnas on nende hinnad küll pisut kõrgemad, kuid need jäävad ikkagi tublisti alla ajaloolistele hoonetele, eestiaegsetele stiilsetele elumajadele ning uusarendustele. Staliniaegsete korteritega on lood pisut paremad, kuid kõrgemetele lagedele, paksematele seintele ja soodsamale asukohale vaatamata, ei suuda needki oma kvaliteedilt väärtkinnisvaraga konkureerida. Ka ehitus- ja projekteerimistase on nendes majades kohati väga erinev, nt võivad ühtedel hoonetel olla vahelaed betoonist, teistel puust ja kolmandatel koguni raudlattidest, kõveratest seintest, kaardus põrandatest ning viltustest lagedest rääkimata.

Tasub meeles pidada, et nõukaaja korterite keskmine vanus on ca 50 aastat ning toonast madalat ehituse ja materjalide kvaliteeti arvestades on nad jõudmas oma algselt planeeritud eluea lõppu, mis tähendab, et nende korterite puhul enam mingist hinnatõusust unistada ei tasu. Juba täna jääb sellise eluaseme ruutmeetri hind uusarenduse omast umbes 2-3 korda madalamaks. See on loomulik reaalsus, aga mitte katastroof! Ka selliste korterite järele on turul nõudmine täiesti olemas, kuid loomulikult ainult siis, kui nende hind on kooskõlas tegeliku turuväärtusega. Ometi on siingi mänguruumi ja nutika maakleri abiga ei tohiks miskit jääda müümata ega keegi kaotajaks. Iseasi on kasutusloa puudumine – mida aeg edasi, seda vähem on sellistel objektidel turul šansse, seda nii seaduse, pankade kui ostjate silmis.

Mis uusarendustesse puutub, siis siin on fakte viimasel ajal üsna suvaliselt tõlgendatud. Ei tohi unustada, et paljud korterid, mis 2020. aasta sügisel valmisid ja tehinguteks vormistati, reserveeriti tegelikult juba läinud talvel, enne koroonakriisi algust, kuid jõudsid statistikasse tehingute arvu, hindu ja müüginumbreid kergitama alles hiljuti. Kinnisvaraturg on aasta lõpul alati aktiivsem, sest siis valmib suurem osa objekte. Kuuldustel suurest ostubuumist ja raskest hinnatõusust pole reaalsusega suurt midagi pistmist. See on ilmne liialdus, millest on ennekõike huvitatud need kinnisvarafirmad, kes ise arendusega tegelevad ja püüavad sel viisil oma kaubast kiiremini lahti saada. Juba praegu pakuvad paljud kinnisvaraarendajad märkimisväärseid soodustusi nii korterite hinnas kui lisavarustuses. Tasub meeles pidada, et tihtipeale ei kajastu kinnisvara portaalides mitte tehingu lõppmaksumus, vaid omaniku hinnasoov. Arvestades sellega, kui palju uusarendusi on lähiajal veel kinnisvaraturule jõudmas, võivad hinnakäärid muutuda veelgi laiemaks ja on raske uskuda, et selle kõige foonil hinnad lähiajal veelgi kerkivad.

Koroonakriis on teinud omad korrektiivid ja muutnud arusaamu terves ärimaailmas, sh ka kinnisvaraturul. Epideemia käigus on üsna selgesti ilmnenud kaugtöö ja e-kaubanduse eelised, mistõttu nõudlus büroo- ja äripindade järele on oluliselt vähenenud ja kaheneb kindlasti veelgi. Samas on pooleliolevaid ärikinnisvara arendusi hirmuäratavalt palju, eriti Tallinnas, eesotsas skandaalse Porto Francoga. Et pankrotistumist vältida peaksid paljud äriobjektid lähiajal elamuarendusele ümber profileeruma, mis omakorda toob uusi kortereid juurde ja see pigem langetab, kui tõstab hindasid korteriturul.

Muidugi on kortereid võimalik alati ka välja üürida, kuid siingi on turg tugevalt rentniku poole kaldu. Mida madalam on rent, seda kiiremini leitakse üürnik. Üüriturg on täna kortereid triiki täis ja pakkumine ületab nõudmise kohati mitmekordselt. Tänu koroonale on tudengeid tunduvalt vähem, välismaalased aga peaaegu hoopis kadunud. Siinkohal ei käi jutt mitte ainult odavatest üüripindadest, vaid ka nn luksuskorterite rendihinnad on varasemaga võrreldes oluliselt langenud. Nõudlus külaliskorterite järele on kukkunud kõige enam ja paljud neist on jõudnud soodsalt tavalisele üüriturule, sest korterite halduskulud ja kinnisvara ostmiseks võetud pangalaenud vajavad tasumist. Kes tahab „ellu jääda“, peab olema paindlik ja suuteline reaalsete oludega kohanema. Sestap on ka kinnisvara ostmine renditulu teenimise eesmärgil praeguseks oluliselt vähenenud.

Vaatamata maailma tabanud vapustustele on Eesti kinnisvaraturg siiski endiselt stabiilne ja paanikaks pole põhjust. Erinevaid pakkumisi lisandub iga päevaga, suurenevad valikud ja võimalused. Maksimaalse tulemuse saavutamiseks tuleb oma tahtmised hoolega läbi mõelda ja valida endale kogenud kinnisvaranõustaja. Tänapäevane kinnisvaraturg on peen ja tundlik mehhanism, kuhu ilma erialaste teadmisteta pole ise mõtet „sepahaamriga vehkima minna“, sest selle tagajärjed võivad olla ettearvamatud! Ka eluasemelaenu saamise võimalused on muutunud – kellele piiratumaks, kellele paremaks, siingi tasuks enne panka tormamist maakleriga konsulteerida, sest paljud neist teevad laenuhalduritega tihedat koostööd.

Ühesõnaga, kui kinnisvaraturule sisenete, siis vaadake ruutmeetri hinnast kaugemale ja tehke endale täpselt selgeks, mida see sisaldab. Enamasti on nii – mida kõrgem on ruutmeetri hind, seda paremad on boonused: rõdud, terrassid, liftid, parkimiskohad, vaade, asukoht jne. Kui ruutmeetri hind on madal, siis ei tasu ka kõrget ehituskvaliteeti või erilisi mugavusi oodata. Et tehingust maksimumi välja pigistada, selleks tuleb iga komponenti käsitleda eraldi ja selle põhjal ühtne terviklik pilt kujundada. Kinnisvaraturul leidub alati kõigi jaoks midagi – vastavalt igaühe maitsele, võimalustele ja rahakotile. Selle õige ülesleidmiseks soovitan abi ja nõu saamiseks pöörduda asjatundjate poole, sest lõppkokkuvõttes on nii mitte ainult märksa odavam, vaid kindlasti ka palju parem ja kasulikum.

Andres Kraas

Kinnisvaraekspert

Center Kinnisvara

• Uudised